نظام سوداگری در بخش مسکن باید برچیده شود

به گزارش “ایران اقتصادی” بازار مسکن یکی از بازارهای پُرچالش سال های اخیر است که علت آن افزایش قیمت قابل توجهی است که این کالای مصرفی تجربه می کند. دلایل مختلفی همچون کمبود ساخت واحدهای مسکونی و افزایش قیمت مصالح ساختمانی منجر به افزایش قیمت مسکن در کشور شده است.

قدرت الله امام وردی؛ تحلیلگر مسائل اقتصادی در گفتگو با “ایران اقتصادی” عنوان کرد: اتفاقات اخیری که در اقتصاد کشور رخ داد مسکن را از یک کالای مصرفی به یک کالای سرمایه ای با دوام تبدیل کرد. علت اصلی این امر رقابتی بود که در بیشتر بازارها وجود داشت، زیرا سایر بازارها در رقابتی که دارند گاها ریزشی می شوند، در حالی که در خصوص ملک اصلا چنین نیست و صاحبان آنها با ریزش قیمتی چندانی مواجه نیستند.

از سوی دیگر معمولا در برخی کشورها طرز فکری وجود دارد و اغلب افراد می گویند “اگر کسی به جایی رسیده و ثروتی را کسب کرده از طریق ملک بوده است” همین امر منجر شده که اقشار چنین جامعه ای به ملک که یک کالای مصرفی است، نگاه سرمایه ای داشته و آن را در دارایی های خود جای دهند.

وی در خصوص اصلاح این نوع نگرش، تصریح کرد: لازمه این امر این است که اقتصاد چنین کشورهایی اصلاح شود و بازارهای دیگر (بازارهای موازی) روند متفاوتی را در پیش بگیرند. در واقع دولت باید اقداماتی را انجام دهد که در آن بازدهی بخش مالی تولید و یا سایر بازارهای موازی افزایش یابد.

در چنین شرایطی به علت اینکه بازار مسکن از نقدشوندگی پایینی برخوردار است، سرمایه گذاران برای سرمایه گذاری سایر بازارها را جایگزین بازار مسکن می کنند. در واقع با ایجاد جذابیت در چنین بازارهایی، تقاضای سرمایه گذاری از حوزه مسکن خارج و نقدینگی موجود در آن به سمت این بازارها سوق داده می شود.

خروج سفته بازان از بازار مسکن با جذابیت بازارهای موازی

امام وردی بهترین راهکار برای منصرف کردن سفته بازان و سوداگران عرصه مسکن را، جذاب کردن بازارهای موازی دانست و عنوان کرد: یکی دیگر از اقدامات تاثیرگذار بر این امر، سیاست های مالی است.

به طوری که دولت می تواند با در نظر گرفتن مالیات های قابل توجه خرید و فروش املاک مازاد خانوارها را بدون سود کرده و هزینه نگهداری بیش از یک ملک برای هر خانوار را افزایش دهد، تا داشتن املاک اضافه اصلا مقرون به صرفه نباشد.

در چنین شرایط تعداد املاکی که به بازار عرضه می شود افزایش یافته و قیمت آن کاهشی خواهد شد. زیرا در حال حاضر افرادی هستند که شغلی ندارند، اما دارای چند ملک و مستغلات هستند که صرفا از اجاره آنها کسب درآمد می کنند.

وی افزود: از سوی دیگر یکی از عرصه هایی که در آن با کمبود مسکن مواجه هستیم، بازار اجاره بها است. زیرا در این میان افرادی هستند که دارای املاک و مستغلات متعددی بوده و آنها را حفظ کرده اند تا زمانی که قیمت آن افزایش یافت به فروش برسانند.

این افراد از عرضه املاک خود در بازار اجاره نیز خوداری می کنند که همین امر منجر به محدود شدن تعداد واحدهای بازار استیجاری می شود.

با توجه به تقاضایی که در بازار وجود دارد با کمبود عرضه آن شاهد افزایش قیمت در این حوزه نیز خواهیم بود. در حالی که دولت می تواند با یک سیاستگذاری مناسب این املاک را شناسایی کرده و مالیات بیشتری دریافت کنند تا صاحبان آنها، سرمایه های خود را وارد بازارهای موازی همچون بازار تولید داخلی وارد کنند.

بنابراین از اقدامات ضروری که باید دولت در این راستا انجام دهد ایجاد اصلاح قوانین مالیاتی، کنترل و نظارت دقیق، اعطای تسهیلات و اعتبارات به بازارهای موازی با بازار مسکن تا سایر بازارها رونق گرفته و جذابیت بیشتری را داشته باشند.

گرانی مواد اولیه ساخت، یکی از دلایل افزایش قیمت مسکن

امام وردی در خصوص افزایش قیمت مسکن در کشور اظهار داشت: علاوه بر کمبود واحد مسکونی در این بازار باید توجه کرد که قیمت مواد اولیه ساخت مسکن همچون فولاد، سیمان، ماسه و… افزایش یافته؛ بنابراین افزایش قیمت مسکن امری طبیعی محسوب می شود، زیرا همه این موارد به صورت زنجیروار به هم وابسته بوده و افزایش هر کدام از آنها منجر به افزایش قیمت تمام شده محصول نهایی می شود.

در چنین شرایطی برای کاهش قیمت و یا ایجاد ثبات در بازار مسکن باید نرخ مواد اولیه را کنترل کنیم که این امر نیز مشکلات خود را به همراه دارد. زیرا با چنین اقدامی ممکن است بازار مسکن به رکود تورمی وارد شود که این نوع رکود یکی از عظیم ترین و پیچیده ترین نوع رکود محسوب می شود.

علت ایجاد چنین رکودی در این بازار این است که تولیدکنندگان این محصولات دائما به دنبال آزاد سازی قیمت ها و خروج از قیمت گذاری دستوری هستند. اگر مواد اولیه ساخت دچار رکود شوند بازار مسکن نیز در چنین شرایطی قرار می گیرد که با آن قدرت خرید اقشار مختلف جامعه کاهش پیدا می کند.

دو راهکار موثر برای کاهش و کنترل قیمت مسکن

وی گفت: برای کاهش و کنترل قیمت مسکن دو راهکار وجود دارد که یکی عرضه زمین رایگان به افرادی که تمایل به ساخت دارند و دومی سیاستگذاری در بخش عرضه و تقاضا است که مشکلات مربوط به آن برطرف شود. در خصوص راهکار اول به علت اینکه در حال حاضر با کمبود زمین برای ساخت و ساز مواجه هستیم، معمولا درصد زیادی از قیمت یک واحد مسکونی نشات گرفته از قیمت زمین است؛ بنابراین اگر قیمت زمین از این زنجیره حذف و یا کاهش پیدا کند نرخ واحدهای مسکونی نیز کاهش قابل توجهی خواهند داشت.

در حال حاضر، به علت همین کمبود زمین و کاهش قدرت خرید اغلب خانوارها برای تامین مسکن به واحدهایی که دارای کیفیت پایینی بود و در اطراف شهرها ساخته شده روی آورده اند. با توجه به تقاضای بالا، قیمت املاک و مستغلات این مناطق نیز در مدت زمان کوتاهی دو تا سه برابر افزایش یافت.

امام وردی افزود: اگر تمامی این موارد را کنار هم قرار دهیم در می یابیم که مهم ترین مشکل حوزه مسکن ضعف در بخش عرضه و تولید است و باید با سیاستگذاری های مناسب آن را برطرف کرد.

از جمله دیگر مشکلات این بازار نبود تقاضای موثر برای خرید املاک است، به این معنا که تعداد اقشاری که تمایل و توان خرید مسکن را دارند به علت مشکلات اقتصادی موجود بسیار کاهش یافته است.

بنابراین تقاضا برای اجاره افزایش و نرخ اجاره بها نیز افزایش پیدا می کند. در واقع حضور همین چرخه است که موجب شده در حال حاضر مدت زمان خانه دار شدن افراد جامعه، بالای 50 تا 60 سال شود.