۸ سال ساخت مسکن جدید تعطیل بود

به گزارش “ایران اقتصادی” بازار مسکن یکی از بازارهایی است که همه اقشار جامعه به آن نیاز داشته و از آن مصرف می کنند. در واقع می توان گفت مسکن یکی از کالاهای ثابت در سبد خانوار محسوب می شود. برخی خانوارها آن را خریداری کرده و استفاده می کنند و برخی دیگر به صورت استیجاری از آن بهره می برند. این بازار در سال های اخیر نوسانات مختلفی را تجربه کرده است.

افزایش قیمت مسکن در کشور از یک سو و از سوی دیگر کمبود مسکن استیجاری در کشور باعث شده تا قیمت مسکن نه تنها برای خرید جهش قابل توجهی داشته باشد بلکه در بخش اجاره نیز مستاجران با افزایش قیمت قابل توجهی روبرو شده اند. گویا تعیین قیمت مسکن در بازار به صورت مستقیم با میزان عرضه و تقاضا مرتبط است.

بنابراین بر اساس یکی از اصول اقتصاد هر چه میزان عرضه یک کالا کاهش و میزان تقاضای آن افزایش پیدا کند قیمت آن کالا روند صعودی را طی می کند. از دلیل مهم کاهش عرضه می توان به کاهش ساخت و ساز اشاره کرد، اما علاوه بر آن نیز می توان نگاه سرمایه ای به مسکن را از جمله دلایل کاهش عرضه در این بازار دانست. زیرا برخی از اقشار به این کالا نگاه سرمایه ای داشته، به طوری که واحدهای مسکونی را خریداری کرده و آن را در هیچکدام از دو بازار فروش و اجاره عرضه نمی کنند.

در همین راستا “ایران اقتصادی” گفتگوی تفضیلی با احمد صالحی؛ پژوهشگر اقتصادی داشته است.

**قیمت مسکن چگونه تعیین می شود؟ علت گرانی آن چیست؟

باید بپذیریم که در بازار مسکن حرف آخر را عرضه و تقاضا می زند و راه گریزی هم از آن نیست. بنابراین برای کنترل قیمت آن باید از مکانیزم عرضه و تقاضا استفاده کنیم. کمبود مسکن در کشور ما نیز بر هیچکس پوشیده نیست و همین امر مهمترین علت به منظور افزایش قیمت است. به طوری که دهه 90 مشخص شد باید سالانه یک میلیون مسکن ساخته شود تا کمبود عرضه در این بازار کاهش پیدا کند. اما متاسفانه با وجود نیازی که این بازار داشت، در 9 سال گذشته خبری از ساخت مسکن نبود. علت این نیاز تغییرات جمعیتی است که منجر شده تعداد افرادی که نیاز به مسکن دارند افزایش پیدا کند. به طور مثال همه ساله به صورت میانگین 700 هزار ازدواج و 200 هزار طلاق در کشور رخ می دهد. بنابراین سالانه فقط 900 هزار مسکن به این منظور نیاز است که علاوه بر آن نوسازی بافت فرسوده نیز در کشور باید انجام شود که اگر آن را هم 100 هزار در نظر بگیریم، عملا سالانه نیاز به یک میلیون واحد مسکونی داریم. اما در سال های اخیر نهایتا 200 تا 300 هزار مسکن ساخته شد و همین امر موجب عقب ماندن بخش عرضه نسبت به تقاضا در این بازار شده است.
برای ایجاد توازن در بازار مسکن باید عرضه و تقاضا را به هم نزدیک کرد در این عرصه نمی توان حجم تقاضا را کاهش داده و یا کنترل کرد، بنابراین دولت باید میزان عرضه را در این بازار افزایش دهد تا پاسخگوی تقاضا شود در چنین حالتی قیمت مسکن به یک تعادل نسبی می رسد. حال اگر حجم تولید افزایش قابل توجهی یابد به طوری که تقاضاهای موجود در بازار را پاسخگو بوده و مازاد عرضه نیز داشته باشیم قیمت مسکن کاهش قابل توجهی خواهد داشت. حال اگر دولت سیزدهم موفق به ساخت 4 هزار مسکن شود باز هم نمی تواند کوتاهی که دولت های قبلی در ساخت و ساز انجام داده اند را جبران کند. زیرا این میزان تنها می تواند نیاز مسکن در دهه 80 را برطرف کند اما نیاز به این کالا در دهه 90 تا 1400 نیز باز باقی خواهد ماند. بنابراین پس از ساخت این تعداد مسکن نباید توقع داشت قیمت مسکن کاهش پیدا کند. زیرا در حال حاضر این بازا از تعادل خود خارج شده و شکاف بین عرضه و تقاضا بسیار قابل توجه است.

**در حال حاضر کشور چقدر کمبود مسکن دارد؟

بازار مسکن در حال حاضر با حدود 2 میلیون کمبود مواجه است که این تعداد یعنی ایران در شرایطی قرار گرفته که 10 درصد کمبود مسکن دارد. راهکار جبران این کمبود پوشش دادن تقاضا با استفاده از خود مردم است، به طوری که باید اقداماتی انجام دهیم که مردم برای ساخت و ساز تشویق شوند زیرا در شرایط کنونی دولت به تنهایی نمی تواند پاسخگوی این حجم از نیاز در کشور باشد. در این راستا دولت می تواند زمین رایگان را در اختیار افراد قرار دهد و یا شهرداری، امتیازاتی به صاحبان منازلی که در بافت فرسوده حضور دارند دهند. اما باید در نظر داشت که این مشوق ها باید در مناطقی باشد که قیمت تمام شده مسکن خیلی گران نشود و قشر متوسط جامعه توان خرید آن را داشته باشند. با توجه به اینکه در 10 سال آینده از نظر جمیعتی در پیک هرم قرار خواهیم گرفت؛ بنابراین در این دوران همچنان با مشکل کمبود مسکن مواجه خواهیم بود.

**مردم مسکن را کالای سرمایه ای می دانند نه کالای مصرفی، درست است؟ برای تبدیل این کالا از سرمایه ای به مصرفی چه باید کرد؟

بله در حال حاضر مردم به مسکن نگاه سرمایه ای دارند و آن را کالای مصرفی نمی دانند. برای از بین بردن این نوع نگاه و تغییر مسکن از کالای سرمایه ای به کالای مصرفی، تنها راه افزایش تولید است. به طوری که میزان مسکن های تولید شده از میزان تقاضا بیشتر شود. یکی از مشکلات افراد جامعه با مسکن مربوط به مسکن های استیجاری است. در حالی که بر اساس تحقیقات انجام شده تعداد قابل توجهی مسکن خالی در کشور وجود دارد، اما باز با کمبود واحد اجاره ای مواجه هستیم. یکی از دلایل رشد مسکن خالی در کشور نگاه سرمایه ای به آن است که دولت می تواند با استفاده از ابزارهای مالی ساز و کاری را در نظر بگیرد تا بر اساس آن خرید، فروش و یا نگهداری مسکن برای هیچکس سودی نداشته باشد. با این اقدام افرادی که با نگاه سرمایه ای اقدام به خرید مسکن کرده و آن را حفظ کرده اند تا با قیمت بالاتری بفروشند دیگر تمایلی به سرمایه گذاری به این شکل ندارند. از سوی دیگر دولت می تواند به افراد متقاضی مسکن تسهیلاتی را ارائه دهد تا به صورت میانگین همه خانوارها یک واحد برای سکونت داشته باشند. در خصوص استفاده دولت از ابزارهای مالیاتی باید بدانیم که دولت می تواند از خانه دوم به بعد افراد را شامل مالیات سنگین کند. به طور مثال دولت از افرادی که بیش از یک خانه دارند معادل 80 تا 90 درصد قیمت واحد مسکونی را مالیات دریافت کند. در چنین شرایطی کسی از سرمایه گذاری و سفته بازی در مسکن سود نمی برد و تا حدودی کمبود این کالا در بازار کاهش و به مرور زمان به کالای مصرفی تبدیل می شود.

**یکی از مشکلاتی که سازمان امور مالیاتی در حوزه مسکن با آن مواجه است فرار مالیاتی است. برای کاهش و جلوگیری از آن چه اقداماتی باید انجام داد؟

باید در کشور یک بانک اطلاعاتی دقیقی وجود داشته باشد تا از طریق آن دولت بتواند تعداد خانه هایی که هر خانوار دارد را مطلع شود. برای ثبت تعداد خانه های هر خانوار باید سایتی را ایجاد و اعلام کرد هر یک از سرپرستان خانوارها 3 تا 4 ماه فرصت دارند تا مشخصات املاک خود را در این سامانه ثبت کنند. علاوه بر آن باید در این سامانه اطلاعاتی کاملا مشخص کنیم چند مسکن در کشور وجود دارد و هر سال تعداد مسکن هایی را که ساخته ایم را نیز در این سایت درج کنیم. به طور مثال زمانی که در کشور 20 میلیون خانوار وجود دارد، ناظران مالیاتی با بررسی به راحتی متوجه خواهند شد که میزان خانه هایی که دارای مالک است چقدر است و ماذاد این 20 میلیون مشخص خواهد شد. بنابراین شرایط سازمان امور مالیاتی کشور می تواند به راحتی مالیات عایدی سرمایه را در خصوص مسکن اجرایی کند. در حال حاضر سامانه ملی مسکن در کشور وجود دارد که باید زیرساخت ها و دیتاهای آن توسعه پیدا کند و تمامی دستگاه ها و درگاه های به آن متصل شود. بنابراین تا زمانی که چنین سامانه جامعی شکل نگیرد دولت هر چقدر هم تصمیمات متفاوت در حوزه مسکن بگیرد به نتیجه مطلوب نخواهد رسید. این اقدام موجب می شود پول افراد به جای سرمایه گذاری در عرصه مسکن، نقدینگی خود را به سمت تولید برده و حجم تولید را نیز در کشور افزایش دهند.